住宅小区管理是城市管理的重要组成部分，直接关系到社区居民的安居乐业。小区业委会怎么成立？物业公司如何选择？业主拖欠物业费怎么办？小区地面停车位受益该归谁？电梯突遇故障该谁来修？……件件都是事关群众切身利益的民生大事。
如何管理好住宅物业，发挥业主委员会组织在住宅小区综合管理中的核心作用？四平路街道通过理顺业委会、物业、居委会“三驾马车”的关系，推进小区业主委员会组织建设，令小区物业管理水平得到不断提升。
70个业委会“缺席”小区管理
四平路街道辖区面积2.75平方公里，常住人口10.5万，其中户籍人口7万多，下属23个居委会，自然小区70个，按售后公房、系统房和商品房等居住类自然楼宇划分，应成立业主委员会组织79个。2011年新修订的《上海市住宅物业管理规定》颁布时，在应成立的79个业主委员会组织中，超到期和未组建的就达70个，业委会的新组建和改选工作严重滞后。
业委会组织的不健全，导致许多老式公房的应急维修问题无法落实，成为小区矛盾的焦点。同济新村、大连路30弄、鞍山一村、鞍山三村……这些老式公房小区硬件设施老旧，维护、维修相对频繁，业主委员会到期导致维修资金无法使用，直接影响到居民的正常生活。
“小区上一届业委会早在2008年就届满到期，当年，同济物业以合同到期为由准备撤离，经街道、学校等部门多方协调，物业才勉强同意维持经营，”同济新村小区业委会主任秦鸿澍介绍，“但也只能进行小修小补，要动用维修资金的大修仍然不能启动。”在2008年到2011年的3年时间里，小区也曾启动过业委会改选，但都由于业主对候选人不能达成一致意见而“流产”。
在四平路社区70个自然小区中，像同济新村这样的售后公房小区就占54个，其中保安、保洁由居委会代为管理的有27个。由于居委会管理的非规范性，这些小区一旦缺少业委会的有效配合和支持，在日常物业管理方面就会产生诸多问题，业主委员会的组建和换届改选刻不容缓。
健全组织制度推进改选
2011年4月1日，新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确了业主是物业管理中的第一责任主体，对物业管理有着直接参与权、决定权，同时，对街道（乡镇）在业委会的组建、换届、日常监督中的职责也给出了更为具体、明确的规定。这为街道推进业委会组建、改选工作提供了法律依据。
2012年起，街道按照新版《上海市住宅物业管理规定》的要求，针对改选工作中面临的困难，借力“大联动”社区工作站平台，合力推进小区业主委员会组建工作。
街道首先成立了“业主委员会改选和组建工作领导小组”，制定并下发《四平街道业主委员会组建和改选工作实施办法、考核办法》，明确了依法、依规的工作流程和相关职能部门职责。每月定期召开工作例会、定期协调推进过程中碰到问题……通过这些行之有效的组织制度，保障业委会的换届改选工作有序、依法、稳步推进。
为解决小区存在的一系列矛盾和问题，街道按照“先易后难、轻重缓急”的推进原则，在70个超到期和未组建的业委会中，筛选出问题相对多、居民反映强烈的小区，制定推进时间表，按年度完成目标任务。鞍山一村、鞍山三村等急需动用维修资金的老式公房小区，都被优先纳入计划，作为重点推进对象。
针对同济新村小区部分居民与大业主同济大学之间因历史原因存在较大矛盾，业委会换届改选工作多次搁浅的问题，街道会同居委会到意见较大的居民家中逐户沟通，摸清学校与居民间的分歧点，并组织召开多次协调会，最终使双方在人选上达成初步共识，换届选举工作得以重新启动。
街道还充分发挥居民区党总支的引领作用，把好人选关，有效整合小区物业、楼组长和志愿者力量，组织小区业主依法开展选举，并依托社区工作站，及时解决在选举真空期产生的物业管理问题。
截至2014年6月，四平路社区已有56个居住小区完成业委会组建和换届改选工作。
注重引导提升运行能力
对于已成立业委会的居民小区，街道运用“大联动”社区工作站联系会议制度这一平台，联合居民区党总支、居委会、业主委员会、物业小区经理和社区相关职能部门，定期收集、研究和处置小区居民反映的物业管理问题。通过不断完善“发现、劝阻、上报、配合、善后跟踪”的工作流程，有效提升业委会的运行能力和服务意识。
今年以来，街道重点从理顺居民区党总支、居委会、业主委员会和物业关系入手，建立解决小区问题沟通会议制度，加大对业主委员会组织的培训、引导力度，进一步规范业主委员会的运行程序，使业主委员会在解决小区环境问题、小区公共设施维护问题、居民“急、难、愁”等问题中发挥了积极的作用，大大减少业主委员会与物业服务企业之间矛盾的发生，居民满意度不断得到提升。
街道业主委员会改选和组建工作领导小组副组长、市政科相关负责人介绍说，现在同济新村小区新一届业委会已经与同济物业重新签订了服务管理合同，维修资金账户重新开通使用，困扰小区居民多年的问题正逐步得到解决。
原本小区道路破烂不堪，停车位紧张，现在经修缮和重新布局，不仅道路平坦了，车位也增加了。业委会与物业协商，小区停车收入30%用于物业经营，70%纳入维修资金。树木修剪、电控门安装等实事也已完成，小区居民呼吁多年的分时电表安装问题也正与同济大学、市供电局等部门协调当中。“业委会未必能解决小区所有问题，但至少可以代表业主与相关单位协商、谈判，从而解决各项问题，广大业主有了代言人。”秦鸿澍说。